Eksmisja przez uprawnionego do spadku – Jakie kroki należy podjąć, by pozbyć się niechcianego lokatora?

Tematem niniejszego artykułu jest eksmisja przez uprawnionego do spadku. Zdarzają się bowiem sytuacje, że przedmiotem dziedziczenia jest lokal, w którym zamieszkuje osoba inna niż spadkobierca i nie wyraża ona woli dobrowolnego opuszczenia lokalu.

Jakie kroki należy podjąć, by pozbyć się niechcianego lokatora? Czy przysługujące spadkobiercy prawo własności gwarantuje powodzenie eksmisji?

Podstawę żądania właściciela do opuszczenia nieruchomości przez osobę niedysponującą tytułem prawnym do niej stanowi art. 222 §1 k.c., zgodnie z którym „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.”. Przepis ten przyznaje ochronę prawną własności i statuuje roszczenie, jakie przysługuje właścicielowi, w przypadku naruszenia jego prawa.

Roszczenie windykacyjne, bo o nim mowa, jest roszczeniem „nieposiadającego właściciela” skierowanym do „posiadającego niewłaściciela” – podmiotu, który aktualnie włada nieruchomością- o jej wydanie.

Postepowanie w przedmiocie eksmisji należy rozpocząć od pisemnego wezwania osoby zamieszkującej lokal do jego opuszczenia. Jeśli oczekujemy zapłaty za bezumowne korzystanie z naszego lokalu w wezwaniu należy sformułować także żądanie zapłaty z tego tytułu.

Niestety w praktyce wezwanie do opuszczenia lokalu rzadko przynosi pożądanie przez właściciela skutki. Wobec tego, aby móc w pełni realizować przysługujące mu prawo, właściciel powinien wystąpić do sądu z powództwem o eksmisję.

Sądem właściwym w sprawach o eksmisję będzie sąd rejonowy, w okręgu którego miejsce zamieszkania ma pozwany. Opłata od pozwu w sprawach o eksmisję jest opłatą stałą i wynosi 200 zł.

Roszczenie o eksmisję i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości są uzasadnione wówczas gdy z żądaniem występuje właściciel nieruchomości w stosunku do posiadacza nieruchomości, który nie legitymuje się prawem do posiadania nieruchomości.

W tym miejscu warto wskazać na stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi przedstawione w wyroku z dnia 28 marca 2018 r. III SA/Łd 1151/17, wobec którego zameldowanie na pobyt stały, należy do instytucji prawa administracyjnego i ma wyłącznie charakter rejestracyjny, potwierdzający fakt pobytu konkretnej osoby, co powoduje, że czynność zameldowania nie tworzy, ani nie potwierdza istnienia jakiegoś prawa do tego lokalu. Posiadanie nieruchomości aby nie było bezprawne musi mieć swoją podstawę, która wynika ze stosunku zobowiązaniowego lub prawnorzeczowego. Samo posiadanie jest bowiem wyłącznie stanem faktycznym, a jego ochrona posesoryjna ma na celu jedynie przywrócenie stanu faktycznego sprzed naruszenia posiadania.

Dalej należy rozważyć, czy w sprawie nie występują okoliczności uzasadniające powołanie się przez lokatora na zasady współżycia społecznego, które mogą poskutkować oddaleniem powództwa.

Temat zasad współżycia społecznego w kontekście eksmisji wielokrotnie był przedmiotem rozważań sądów. Zgodnie ze stanowiskiem przyjętym w orzecznictwie oddalenie powództwa o eksmisję z powodu sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego powinno należeć do wyjątków (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23.03.2000 r., sygn. akt I CKN 440/98). A nadto, zasady współżycia społecznego określone w art. 5 k.c. nie mogą uzasadniać trwałego pozbawienia właściciela atrybutów własności. Podstawowym uprawnieniem właściciela jest zaś możliwość korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób i dysponowania nią według własnego uznania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27.05.1999 r., sygn. akt II CKN 337/98OSNC oraz z wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.11.1969, sygn. akt III CRN 407/69).

Klauzula generalna niedopuszczalności czynienia ze swego prawa użytku sprzecznego z zasadami współżycia społecznego ma na celu zapobieganie stosowania prawa w sposób prowadzący do skutków nieetycznych lub rozmijających się w sposób zasadniczy z celem danej regulacji prawnej. Jeśli więc uwzględnienie powództwa, zgodnego z literą prawa, powodowałoby skutki rażąco niesprawiedliwe i krzywdzące, nie dające się zaakceptować z punktu widzenia norm moralnych i wartości powszechnie uznawanych w społeczeństwie, art. 5 k.c. zezwala na jego oddalenie. Należy jednak pamiętać, że istotą prawa cywilnego jest ochrona praw podmiotowych, tak więc odmowa udzielenia tej ochrony osobie, która korzysta z przysługującego jej prawa podmiotowego w sposób zgodny z jego treścią, może mieć miejsce zupełnie wyjątkowo i musi być uzasadniona istnieniem szczególnych okoliczności uzasadniających przyjęcie, że w określonym układzie stosunków uwzględnienie powództwa prowadziłoby do skutków szczególnie dotkliwych i nieakceptowanych (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31.05.2016 r., sygn. akt V ACa 830/15).

Jak wynika również z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 1965 roku (sygn. akt III CR 278/65 OSNCP 7-8/66 poz.130) domniemanie przemawia za tym, że ten kto korzysta ze swego prawa czyni to w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego, a dopiero istnienie szczególnych okoliczności może domniemanie to obalić i pozwolić na zakwalifikowanie określonego zachowania jako nadużycia prawa, nie zasługującego na poparcie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego.

Ponadto, przy ocenie naruszenia art. 5 k.c. nie może być miarodajnym odczucie strony ten zarzut podnoszącej, lecz ustalone okoliczności faktyczne sprawy, które mogą stanowić podstawę do określenia granic i zakresu udzielonej – w oparciu o ten przepis – ochrony (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.06.2000 r., sygn. akt IV CKN 278/00).

Wobec powyższego, stwierdzić należy, że często podnoszony przez lokatorów argument wieloletniego korzystania z nieruchomości nie jest samodzielną przesłanką do oddalenia powództwa o eksmisję w oparciu o zasady współżycia społecznego; niezbędne jest bowiem wykazanie, że eksmisja doprowadzi do krzywdzących, nad wyraz dotkliwych skutków. Jako przykład można podać sytuację, w której eksmitowana osoba jest w podeszłym wieku, jednocześnie schorowana, a nadto nie ma rodziny, która mogłaby sprawować nad nią opiekę.

Podsumowując, własność jest bezwzględnym prawem podmiotowym – skutecznym wobec wszystkich innych podmiotów prawa cywilnego. Istotą własności jest swobodne korzystanie i rozporządzanie rzeczą. Przepisy prawa przewidują środki ochrony własności, z których, w przypadku naruszenia tych praw, właściciel bez wątpienia winien skorzystać.