Jak bezpiecznie wynająć lokal?
Na wstępie pozwolę sobie podkreślić, że przy wydawaniu przedmiotu najmu, jak i przy zwrotnym przekazaniu lokalu warto sporządzić protokół, a nawet wzbogacić go o zdjęcia nieruchomości. Unikniemy dzięki temu nieporozumień co do tego w jakim stanie przejęliśmy nieruchomość, co okazuje się szczególnie przydatne przy rozliczeniach końcowych i żądaniu zwrotu kaucji. Sen z powiek spędzają stronom umowy rozliczenia w ramach tego co kto zrobił, co naprawił lub odwrotnie, jakich nakładów powinien dokonać najemca, a tego nie uczynił.
Warto zapamiętać, że do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.
Pożądani wręcz na rynku lokali wynajmowanych są najemcy tzw. grzeczni, czyli ci, którzy płacą w terminie czynsz i pozostałe opłaty, a przy tym nie są uciążliwi w jakikolwiek sposób dla sąsiadów. Należy pamiętać, że najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego. Powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
A jak wyglądają uregulowania w zakresie płatności?
Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.
A co zrobić, gdy najemca nie uiszcza opłat, a mimo wypowiedzenia nie zamierza się wyprowadzić?
Jak mawiają lepiej zapobiegać niż leczyć, tak jest i w tym przypadku. Podpisując umowę najmu, warto pomyśleć o zobowiązaniu potencjalnego najemcy do dobrowolnego poddania się tzw. rygorowi egzekucji w trybie art. 777 k.p.c. w formie aktu notarialnego. Przy czym rygor ten warto zastosować zarówno co do zapłaty czynszu jak i co do opróżnienia lokalu. Poddanie się rygorom egzekucji w treści aktu notarialnego, zastępuje orzeczenie sądowe o zasądzeniu należności lub orzeczeniu eksmisji, które w praktyce ciężko uzyskać, a sama procedura bywa nieraz żmudna, choćby ze względu na liczne ograniczenia w możliwości eksmisji najemcy.
