Podział majątku, który w swoim składzie zawiera nieruchomości obciążone kredytem hipotecznym
Podział majątku to jedno z bardziej skomplikowanych zagadnień, którymi zajmuje się nasza Kancelaria. Często zdarza się nam prowadzić podział majątku, który w swoim składzie zawiera nieruchomości obciążone kredytem hipotecznym. Już na tym etapie warto wskazać, że nie jest to sprawą prostą, ani oczywistą jak należy postrzegać wartość dzielonej nieruchomości i choć opracowanie, które obecnie Państwo czytają nie może z uwagi na swój skrócony charakter prowadzić do oczywistej odpowiedzi na stawiane pytania, bo takich oczywistych odpowiedzi nie ma. Problem wartości nieruchomości obciążonej kredytem ewoluuje również w orzecznictwie. W kilkuset orzeczeniach Sądy w różnych składach rozważają plusy i minusy pewnych rozwiązań, rolą zaś adwokata podejmującego się sprawy o podział jest dobranie nurtu i sposobu wyliczeń najbardziej optymalnego z perspektywy Klienta.
Na wstępie zastanówmy się – czym jest hipoteka ?
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, o charakterze zabezpieczającym. Jest prawem akcesoryjnym, którego powstanie i wygaśnięcie zależy od istnienia wierzytelności, a jego treścią jest uprawnienie wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 u.k.w.h.). Zważywszy, że hipoteka nie ma charakteru samodzielnego, oderwanego od zabezpieczonej wierzytelności, a więc nie stanowi rzeczowego prawa do wartości, czy też prawa rezerwującego określoną wartość, samej tylko okoliczności, że obciąża nieruchomość, nie można przypisać doniosłości prawnej. Decydujący jest cel hipoteki, jakim jest zabezpieczenie wierzytelności. Istnieje zatem potrzeba oceny wpływu nie hipoteki jako prawa akcesoryjnego, ale wpływu zabezpieczonego w ten sposób długu na wartość nieruchomości, przy jednoczesnym uwzględnieniu, wynikającej z art. 686 k.p.c., kognicji sądu dokonującego podziału majątku, ograniczonej do orzekania o długach spłaconych. Podejmując to zagadnienie, należy zauważyć, że w istocie nie było ono i nie jest jednolicie rozstrzygane w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
Jak było wcześniej …
W czasie obowiązywania Kodeksu rodzinnego z 1950 r. i aktualnie obowiązującego Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z 1964 r. w okresie do 2012 r. Sąd Najwyższy w zasadzie przyjmował, że przy ustalaniu wartości nieruchomości obciążonej prawem rzeczowym należy uwzględnić to obciążenie, zwłaszcza obciążenie hipoteką i prawem dożywocia, jeżeli zmieniają rzeczywistą wartość tych składników majątkowych. Przyjęty przez Sąd Najwyższy kierunek wykładni uwzględniał wynikające z ówczesnego doświadczenia życiowego przekonanie, że istnienie na nieruchomości zabezpieczenia wierzytelności w postaci hipoteki obniża jej wartość rynkową, a nieodliczenie wartości takiego obciążenia od wartości masy podlegającej podziałowi i od dopłaty lub spłaty należnej otrzymującemu tę nieruchomość uczestnikowi doprowadzi do jego pokrzywdzenia. Jako dłużnik rzeczowy będzie bowiem musiał spłacać kredyt zabezpieczony hipoteką i nie będzie mógł dochodzić od byłego współmałżonka z tego tytułu swych roszczeń (art. 618 § 3 k.p.c.). Uwzględnienie oddziaływania obciążenia na wartość nieruchomości polegało na odliczeniu kwoty niespłaconego do dnia orzekania długu od wartości majątku podlegającego podziałowi i pomniejszeniu dopłaty lub spłaty. Jednocześnie Sąd Najwyższy zastrzegał, że uwzględnienie w wartości rzeczy lub prawa istniejącego obciążenia o charakterze rzeczowym nie powinno być utożsamiane z rozliczaniem pasywów, ponieważ sąd nie może ze skutkiem wobec osoby trzeciej będącej wierzycielem małżonków orzec o sposobie zaspokojenia takiej wierzytelności, nie może zwolnić jednego małżonka z długu, obarczając drugiego obowiązkiem zapłaty, bądź dokonać podziału długu między małżonków.
Zmiany, zmiany, zmiany …
Zmianę tego kierunku orzecznictwa zapoczątkował pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z 21.03.2013 r., II CSK 414/12, LEX nr 1324264, stwierdzający, że uwzględnianie obciążeń hipotecznych nie oznacza mechanicznej redukcji wartości nieruchomości o wysokość obciążeń, a chodzi o oszacowanie związanego z tymi obciążeniami ryzyka. Wśród argumentów przemawiających na rzecz przyjętego poglądu sąd ten powołał art. 336 ust. 1 pr. up., według którego sumy uzyskane ze zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką nie wchodzą do masy upadłości, lecz są przeznaczone na zabezpieczenie wierzycieli hipotecznych i podlegają odrębnemu podziałowi. Odwołał się przy tym do uchwały SN z 23.10.2007 r., III CZP 91/07, OSNC 2008/11, poz. 124, stwierdzającej, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest w postępowaniu upadłościowym uwzględniana na liście wierzytelności z urzędu.
Taki pogląd wyraził też Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26.01.2017 r., I CSK 54/16, stwierdzając, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego sąd – ustalając wartość wchodzącego w skład majątku wspólnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, obciążonego hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy – uwzględnia wartość rynkową tego prawa z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego. W uzasadnieniu sąd podkreślił, że przy sprzedaży nieruchomości wartość rynkową nieruchomości odzwierciedla równa tej wartości cena, a obciążenie hipoteką wpływa jedynie na sposób zadysponowania tą ceną, zwykle przez zapłatę długu w celu doprowadzenia do wygaśnięcia hipoteki. Stosowany mechanizm uwzględniania obciążeń hipotecznych pozostaje w sprzeczności z deklaracją, że w podziale majątku wspólnego pasywa nie podlegają rozliczeniu.
To w końcu którędy … ?
Z uwagi na powstałą rozbieżność orzecznictwa Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego wystąpił z wnioskiem o rozstrzygnięcie przez skład powiększony dwóch zagadnień:
„1. Czy dokonując z urzędu w postępowaniu o podział majątku objętego dotychczas wspólnością majątkową małżeńską ustalenia składu i wartości majątku wspólnego (art. 567 § 3 k.p.c. w zw. z art. 684 k.p.c.), sąd określa wartość nieruchomości należącej do majątku podlegającego podziałowi przy uwzględnieniu jej obciążenia hipotecznego?
2. Czy art. 618 § 3 k.p.c. stoi na przeszkodzie dochodzeniu między byłymi współmałżonkami roszczeń o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipotecznie, spłaconego przez jednego z małżonków po zniesieniu wspólności?”
Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów w uchwale z 27.02.2019 r., III CZP 30/18, OSNC 2019/9, poz. 87, udzielił następującej odpowiedzi na pytanie drugie: art. 618 § 3 k.p.c. nie wyłącza dochodzenia między małżonkami roszczenia o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, spłaconego przez jednego z nich po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego. Natomiast odmówił podjęcia uchwały odnośnie do pytania pierwszego. Jednakże w uzasadnieniu uchwały szczegółowo wyjaśnił, jakie okoliczności są prawnie doniosłe przy oznaczaniu wartości nieruchomości. Stwierdził mianowicie, że jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość, to ustalanie jej wartości rynkowej następuje z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, „co przesądza art. 149 u.g.n., który stanowi, że przepisy rozdziału I, działu IV ustawy stosuje się – z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów – do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny (por. wyrok SN z 7.10.2005 r., IV CK 106/05, OSNC 2006/7–8, poz. 128 oraz postanowienia SN z 8.12.2010 r., V CSK 171/10, niepubl., z 20.10.2011 r., IV CSK 12/11, «Izba Cywilna» 2012/10, s. 35)”. Ustalając wartość rynkową nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z art. 151 ust. 1 i art. 154 u.g.n., szacowanie wartości nieruchomości musi też uwzględniać – w granicach wyznaczonych przez § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – jej obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi, mają one bowiem znaczenie dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, którą określi dokonane oszacowanie.
W konsekwencji sąd przyjął, że jeżeli strony umowy nie ustalą sposobu uiszczenia ceny przez przeznaczenie jej w całości lub części na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego i nie doprowadzą do wygaśnięcia hipoteki, nabywca obciążonej hipoteką nieruchomości wstępuje w prawa dłużnika rzeczowego i w związku z tym ponosi ryzyko odpowiedzialności za cudzy dług w postaci ryzyka egzekucji i możliwości odzyskania spłaconego długu. Ryzyko to może wówczas obniżać cenę nieruchomości, ma bowiem wymiar finansowy, ale nie jest to równoznaczne z pomniejszeniem wartości nieruchomości o kwotę niespłaconego zadłużenia. Na wartość nieruchomości nie oddziaływa samo obciążające ją prawo, ale związany z tym prawem dług, co w odniesieniu do hipoteki oznacza związek z odpowiedzialnością za ten dług. Jeżeli nie dochodzi do zmiany osób odpowiedzialnych za dług, nie ma wystarczających podstaw do przyjęcia, że obciążenie oddziaływa na wartość nieruchomości.
Ten kierunek wykładni w zasadzie podzielił Sąd Najwyższy w kolejnych identycznych dwóch uchwałach: z 28.03.2019 r., III CZP 21/18, OSNC 2019/9, poz. 88, oraz z 25.07.2019 r., III CZP 14/19, OSNC 2021/4, poz. 23, stwierdzając, że w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd – przydzielając tę nieruchomość na własność jednemu z małżonków – ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego. W uzasadnieniu odwołał się do ugruntowanego w orzecznictwie poglądu, że przedmiotem podziału są tylko aktywa i że podział nie obejmuje długów – w każdej postaci – co oznacza, iż sąd w zasadzie nie ustala ich istnienia i wysokości (wartości) ani nie orzeka o ich spłacie. Nie wskazał chociażby przykładowo, jakie ważne względy mogą przemawiać za objęciem podziałem także obciążenia hipotecznego.
Natomiast w uzasadnieniu powołanej uchwały SN z 25.07.2019 r., III CZP 14/19, jako zasadnicze argumenty na rzecz przyjętego poglądu przytoczył: „zabezpieczenie rzeczowe nie zmienia wielkości zobowiązania kredytowego współwłaścicieli (współuprawnionych) i nie przenosi na uczestnika, który otrzyma rzecz lub prawo, obowiązku samodzielnej spłaty długu z uwagi na zagrożenie egzekucją z nieruchomości (prawa) z wykorzystaniem hipoteki. Wierzyciel zachowuje swobodę wyboru dłużnika, od którego będzie się domagał zapłaty i nie ma obowiązku zaspokajania się z przedmiotu hipoteki. Również utrata przez jednego z dłużników osobistych pozycji dłużnika rzeczowego, stanowiąca skutek przyznania innemu współuprawnionemu wspólnej dotychczas nieruchomości lub prawa, nie wpływa na rozmiar zobowiązania ani na wiążący charakter zabezpieczenia hipotecznego. Nie daje też podstaw do prognozowania, który z współdłużników osobistych i w jakiej części spłaci zadłużenie. Zgodzić się więc należy, że najczęściej w postępowaniach działowych wartość wspólnej nieruchomości czy prawa nie powinna być obniżana z powodu ich obciążenia zabezpieczeniem hipotecznym niespłaconej wierzytelności kredytowej”.
Jako istotny powód przemawiający za uwzględnieniem przy podziale hipoteki wskazał proporcję, w jakiej pozostaje wielkość obciążenia do wartości obciążonej nieruchomości lub prawa, powodująca, że obciążenie rzutuje na wartość rynkową nieruchomości lub prawa, a nawet – w skrajnych wypadkach – praktycznie pozbawia przedmiot zabezpieczenia zdolności zbywczej.
Przytoczony pogląd potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 13.03.2020 r., III CZP 64/19, OSNC 2020/12, poz. 107, stwierdzając: „W sprawach dotyczących podziału majątku małżeńskiego wartość obciążenia hipotecznego co do zasady nie wpływa na wartość nieruchomości wspólnej przydzielonej w wyniku podziału jednemu z małżonków. Obowiązek spłaty wspólnego zobowiązania przez małżonka, który otrzymał nieruchomość, nie jest większy niż obowiązek solidarny drugiego małżonka, wierzyciel zaś – osoba trzecia – nie ma obowiązku dochodzenia wierzytelności przede wszystkim od małżonka-właściciela nieruchomości, jak też nie ma obowiązku wykorzystania zabezpieczenia ani w ogóle dochodzenia należności. Działa w pełni autonomicznie i jego decyzje w żadnym stopniu nie zależą wprost od sposobu podziału między małżonkami, zatem teza, że to przede wszystkim małżonek-właściciel nieruchomości powinien spłacić dług osobisty zabezpieczony hipoteką, co niejako apriorycznie wpływa na wartość nieruchomości, nie ma prawnych podstaw”.
Z punktu widzenia celu dokonywanej w podziale majątku wspólnego wyceny nieruchomości i skutków tego postępowania, obciążenie nieruchomości hipoteką dla zabezpieczenia wierzytelności, której dłużnikami osobistymi są oboje małżonkowie, w tych relacjach nie wpływa na wartość nieruchomości.
Mimo podziału majątku wspólnego funkcja zabezpieczająca hipoteki z punktu widzenia wierzyciela nie ulega uszczupleniu. Jeżeli nieruchomość otrzymuje jeden z byłych małżonków na wyłączną własność, przedmiotem hipoteki nadal jest cała nieruchomość. Zmiana charakteru współwłasności z bezudziałowej (łącznej) na współwłasność w częściach ułamkowych nie wpływa na przedmiot i zakres hipoteki ustanowionej na nieruchomości; nadal hipoteką obciążona jest nieruchomość (art. 22 u.k.w.h.) . W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział; powstaje wówczas hipoteka łączna (art. 76 ust. 1 u.k.w.h.).
Brakuje wypowiedzi Sądu Najwyższego co do sytuacji, w której wierzytelność hipoteczna przewyższa wartość rynkową nieruchomości w dniu podziału. W tej sytuacji nie ma idealnego rozwiązania. Można ograniczyć podział do części majątku (art. 1038 k.c.). Gdy się jednak zważy, że w naszych warunkach ten lokal mieszkalny czy budynek to w większości spraw główny składnik majątku, to można ustalić wartość rynkową bez hipoteki i przysługującą drugiemu małżonkowi spłatę czy dopłatę zmniejszyć o połowę wierzytelności hipotecznej, chyba że według umowy majątkowej udziały w majątku wspólnym były inaczej określone. Przykładowo jeżeli nieruchomość wspólna została oszacowana na 800 000 zł, a obciążenie hipoteczne na 1 200 000 zł, to spłatę przysługującą w kwocie 400 000 zł zaliczyć należy na poczet wierzytelności hipotecznej w orzeczeniu temu małżonkowi, któremu zostaje przyznana na wyłączną własność nieruchomość obciążona hipoteką. Oczywiście w sytuacji, w której oboje małżonkowie byli dłużnikami osobistymi i rzeczowymi, należy uzyskać od banku jako wierzyciela zwolnienie z osobistej odpowiedzialności tego małżonka, który nie otrzyma nieruchomości. Jeśli bank nie wyrazi zgody, to pozostaje tylko możliwość oszacowania lokalu bądź budynku bez hipoteki i podzielenia aktywów, chyba że strony zawrą ugodę o treści podanej niżej przy drugim sposobie podziału.
W związku z nowelizacją art. 76 ust. 4 u.k.w.h., wprowadzoną 20.02.2011 r. ustawą z 26.06.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw , w praktyce powstała wątpliwość dotycząca kwestii intertemporalnych. Mianowicie czy w razie dokonania podziału majątku wspólnego, w tym nieruchomości wspólnej obciążonej hipoteką przez ustanowienie odrębnej własności lokali, przed tą nowelizacją będzie miał zastosowanie do powstania hipoteki łącznej art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją, czy w brzmieniu nadanym ustawą nowelizacyjną.
( Tekst do publikacji zaczerpnięto częściowo z: Ciepła Helena, Pytlewska Mirosława, Podział majątku wspólnego z rozliczeniem praw spółkowych i kredytów frankowych. Regulacje dotyczące małżonków, konkubentów i partnerów związków jednopłciowych. Praktyka sądowa, notarialna i wieczystoksięgowa, Opublikowano: WKP 2022 ).