Czy służebność osobista mieszkania to przywilej czy zagrożenie?
Szanowni Państwo, w dzisiejszym artykule pragnę poświęcić kilka słów na temat służebności osobistej mieszkania, która bardzo często mylona jest z umową dożywocia. Dla niektórych tego rodzaju zapisy bywają pomocne, jednak czy, aby do końca jesteśmy świadomi tego jako bardzo ustanowienie służebności obniża wartość mieszkania? Sprawdźmy.
Co to jest służebność osobista mieszkania?
Służebność osobista mieszkania to rozwiązanie przewidziane obecnie obowiązującymi przepisami prawa, dzięki któremu możemy zagwarantować sobie lub najbliższym dożywotnie prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego.
Służebność mieszkania jest jednym z rodzajów służebności osobistej, czyli przysługującej konkretnej, opisanej z imienia i nazwiska osobie. Na podstawie umowy zawartej z właścicielem nieruchomości otrzymuje ona prawa do korzystania z domu lub mieszkania w zakresie uzgodnionym przez obie strony. Najogólniej rzecz ujmując, służebność ta polega na możliwości zapewnienia uprawnionemu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w określonym lokalu mieszkalnym.
Co ciekawe. mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego, zaś dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
Kiedy najczęściej możemy spotkać się z przepisami ustanawiającymi służebność mieszka w praktyce ?
Dzięki przepisom w tym zakresie np. rodzice przepisujący własność domu na swoje dzieci, mogą zastrzec sobie prawo do korzystania z konkretnych pokojów, pomieszczeń lub pięter. W takim przypadku stają się tzw. służebnikami. Ustanowienie służebności osobistej mieszkania przebiega na mocy umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a osobą, wobec której zrzeka się on części praw do swojej własności – czyli przyszłego służebnika. Stosowne oświadczenie właściciela powinno mieć formę aktu notarialnego. W umowie określa się nie tylko pomieszczenia, których będzie dotyczyła służebność mieszkania, ale również zakres korzystania z nich przez służebnika. Dzięki temu możemy zastrzec np. czy chcemy, by służebnik miał prawo do przeprowadzania remontu w swojej części mieszkania. Służebność nieruchomości wygasa najpóźniej w momencie śmierci służebnika. Warto pamiętać o tym, że jest to prawo niezbywalne, a tym samym nie może być odziedziczone lub przeniesione na inną osobę. Nigdy nie wchodzi również w skład spadku.
Ze względu na jej alimentacyjny charakter służebności osobistej mieszkania nie można zupełnie znieść, ale jedynie zamienić na rentę, którą właściciel nieruchomości będzie wypłacał byłemu służebnikowi. Będzie to możliwe tylko w przypadku wystąpienia rażących uchybień służebnika przy korzystaniu z jego praw – np. notorycznego zakłócania spokoju mieszkańców czy niszczenia mienia. Wysokość wypłacanej renty określa sąd na podstawie tzw. wartości służebności. Nie ma jednak jednej, konkretnej metody na jej obliczanie. Sąd może więc porównać wartość nieruchomości przed i po zniesieniu uprawnienia lub skorzystać z zapisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Czy mieszkanie obciążone służebnością można sprzedać?
Każde mieszkanie obciążone służebnością może być kupione lub sprzedane. Nie jest do tego wymagana zgoda służebnika. Co jednak z niezbywalnym charakterem służebności mieszkania? Niestety nabywca mieszkania będzie musiał zastosować się do uprawnień osoby mającej służebność. Lokal będący przedmiotem takiej transakcji będzie miał zatem mniejszą wartość rynkową, pomniejszoną o wyliczoną przez rzeczoznawcę wartość służebności. Jako ciekawostkę pragnę zaznaczyć, że w przypadku gdy służebność mieszkania dotyczy całej nieruchomości np. domu, wartość służebności może być zbliżona do wartości domu, co ma niebagatelne znaczenie np. przy ustalaniu wartości masy spadkowej.
Jeśli mają Państwo jeszcze pytania dotyczące służebności to zapraszamy do naszej Kancelarii adwokackiej w Szczecinie mieszczącej się przy ul. Małopolskiej 7/2.
