Kupno nieruchomości jest zawsze dużym przedsięwzięciem. Niejednokrotnie jest to największa inwestycja w życiu. Z tego względu warto gruntownie się do niej przygotować, a przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy dokładnie ją przeanalizować. Należy rozróżnić proces zakupu nieruchomości z rynku wtórnego od przebiegu zakupu nieruchomości od dewelopera. W drugim przypadku, jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna nabywająca lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, koniecznym jest zawarcie umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska jest jedną z kilku umów podpisywanych w ramach przedsięwzięcia związanego z zakupem nieruchomości. Otóż deweloper pozyskuje klientów jeszcze przed ukończeniem inwestycji. Z tego względu konieczne jest zawarcie umowy deweloperskiej, w ramach której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Nie jest to zatem umowa przenosząca prawo własności nieruchomości, lecz dwustronnie zobowiązująca. Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska zawiera w szczególności:
- określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
- cenę nabycia prawa;
- informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie;
- określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
- termin przeniesienia na nabywcę prawa;
- wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
- informacje dotyczące:
- mieszkaniowego rachunku powierniczego,
- gwarancji bankowej albo
- gwarancji ubezpieczeniowej;
- numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
- określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
- wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami;
- termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Brak wyżej wymienionych elementów w umowie deweloperskiej stanowi podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę.
Co ważne, umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego.
Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego
Istotną kwestią jest również harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, w którym określone powinny być co najmniej etapy realizacji przedsięwzięcia i procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego. Przy czym w harmonogramie powinny być przewidziane co najmniej 4 etapy realizacji przedsięwzięcia. Koszt każdego z nich nie powinien być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego.
Środki ochrony nabywcy
Celem umowy deweloperskiej jest ochrona nabywcy. Przejawia się ona tym, że deweloper musi zastosować chociaż jeden z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zabezpieczenie nabywcy polega w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego na tym, że bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca. W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi zgromadzone środki po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Na mocy środka ochrony w postaci gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej bank lub zakład ubezpieczeń wypłaca nabywcy na jego żądanie środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Dla ochrony nabywcy nie bez znaczenia jest fakt, że umowa deweloperska zwierana jest w formie aktu notarialnego.
Prospekt informacyjny
Deweloper, który planuje rozpocząć sprzedaż nieruchomości ma obowiązek przygotować prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Taki prospekt deweloper musi doręczyć osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej na jej żądanie wraz z załącznikami nieodpłatnie. Prospekt wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.
Dokumenty do wglądu
Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
- kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
- kopią pozwolenia na budowę;
- sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
- projektem architektoniczno-budowlanym.
Wpis do księgi wieczystej
Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Odstąpienie od umowy
Zgodnie z treścią ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:
- jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów wymienionych w podpunkcie „umowa deweloperska”;
- jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, a w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreślone zostały wyraźnie w sposób jednoznaczny i wyraźny;
- jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 ustawy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
- jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
- jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
- w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
W 5 pierwszych przypadkach nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od jej zawarcia. W ostatnim przypadku nabywca przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie jego bezskutecznego upływu jest uprawniony do odstąpienia od tej umowy.
Deweloper natomiast ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania go w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. Z prawa do odstąpienia od uowy deweloperskiej deweloper może również skorzystać w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się było spowodowane działaniem siły wyższej.
Dodatkowo, ustawa zakazuje zastrzegania odstępnego na wypadek skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę.
Dla skutecznego odstąpienia od umowy deweloperskiej oświadczenie nabywcy w tym przedmiocie musi zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Natomiast w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera, nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.