Sprzedaż nieruchomości i umowa przedwstępna / WZÓR umowy przedwstępnej

Częstym rozwiązaniem, szczególnie gdy nieruchomość choćby częściowo jest nabywana ze środków pozyskiwanych z kredytu bankowego, jest rozłożenie transakcji na dwie umowy umowę przedwstępną i umowę przyrzeczoną.

Czym jest umowa przedwstępna?

Krótko rzecz ujmując jest to Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), co ważne umowa ta powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Jakie kroki możemy podjąć w przypadku uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej?

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Tu należy zaznaczyć, że korzystne dla Kupującego będzie sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Podstawą dochodzenia roszczenia odszkodowawczego za bezpodstawne uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej są przepisy art. 471 oraz art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego. Drugi z tych przepisów ogranicza odpowiedzialność strony uchylającej się od zawarcia umowy do tzw. ujemnego interesu umownego. Jest to jednak rozwiązanie dyspozytywne, co oznacza, że strony mogą w umowie przedwstępnej jeszcze bardziej zawęzić lub rozszerzyć zakres odpowiedzialności (np. do tzw. dodatniego interesu umownego).

Zakres naprawienia szkody przewidziany w omawianym przepisie obejmuje straty poniesione w wyniku zawarcia umowy przedwstępnej, takie jak wydatki związane z jej zawarciem oraz uzasadnione koszty oczekiwania na umowę przyrzeczoną, a także utracone korzyści, których poszkodowany nie uzyskał z powodu niewykonania umowy przedwstępnej. Roszczenie odszkodowawcze nie obejmuje jednak szkód lub utraconych korzyści wynikających z nieotrzymania świadczenia przewidzianego w umowie przyrzeczonej.

Wszystkie roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej – zarówno o zawarcie umowy przyrzeczonej, odszkodowanie, jak i ewentualne roszczenia, takie jak kary umowne czy podwójny zadatek – przedawniają się w ciągu roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Termin ten może wynikać z treści umowy przedwstępnej lub może być wyznaczony przez jedną ze stron (art. 389 § 2). Roszczenie o zwrot zaliczki na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, przedawnia się na zasadach ogólnych jako roszczenie o zwrot świadczenia nienależnego.

Jeżeli przed upływem terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego zostało wytoczone powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, a powództwo to zostało prawomocnie oddalone, termin przedawnienia roszczenia odszkodowawczego jest wydłużony lub liczony od nowa. Wystąpienie z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego, które rozpoczyna się w dniu, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. W takim przypadku roszczenie odszkodowawcze przedawnia się z upływem roku od dnia wydania prawomocnego wyroku oddalającego powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Uprzednie wytoczenie powództwa odszkodowawczego nie wpływa na bieg terminu przedawnienia drugiego roszczenia, którego może dochodzić wierzyciel. Wydłużenie lub ponowne liczenie terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego nie ma zastosowania, gdy powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli zostało oddalone z powodu przedawnienia roszczenia lub gdy postępowanie zakończyło się w inny sposób, na przykład przez odrzucenie pozwu czy cofnięcie powództwa.

Poniżej przedstawiamy Państwu przykładowy, podstawowy wzór umowy przedwstępnej.

 

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

zawarta w Szczecinie dnia ………………..

pomiędzy:

……………….., legitymują się dowodem osobistym o numerze ……………….., PESEL ……………….., zam. ………………..,

zwaną dalej Sprzedającą,

a

……………….., legitymującym się dowodem osobistym o numerze ……………….., PESEL ……………….., zam. ………………..,

zwanym dalej Kupującym,

zwanymi dalej łącznie Stronami.

§ 1

Sprzedający oświadcza, że:

1. Jest właścicielem nieruchomości położonej w Szczecinie przy ul. ……………….., składającej się z działki o nr ……………….., obręb ewidencyjny ……………….., o pow. ……………….., dla której Sąd Rejonowy w ……………….. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW ……………….. .

2. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest wolna od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek oraz innych wad prawnych i fizycznych.

3. Sprzedawana nieruchomość nie jest przedmiotem innej umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności ani umowy przedwstępnej zawartej z inną osobą niż Kupujący.

§ 2

Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan techniczny przedmiotowej nieruchomości oraz miał możliwość swobodnego jej obejrzenia.

§ 3

1. Niniejszą umową Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której Sprzedający sprzeda Kupującemu nieruchomość, o której mowa w § 1 niniejszej Umowy za cenę ……………….. zł (słownie: ………………………………….), a Kupujący wyżej wskazaną nieruchomość za umówioną cenę kupi.

2. Strony umawiają się, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej w terminie do dnia ……………….. .

§ 4

1. Strony zgodnie ustalają, że tytułem zadatku na poczet ceny sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości Kupujący wpłaci na rzecz Sprzedającego kwotę ……………….. zł w terminie 3 dni od zawarcia niniejszej umowy na rachunek bankowy Sprzedającego o numerze…………..

2. Wpłacony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej.

3. Strony zgodnie ustalają, że zadatek ma znaczenie, które nadaje mu art. 394 Kodeksu cywilnego.

§ 5

1. Zmiana niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

2. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

……………………………… ………………………………

Sprzedający Kupujący