Co to jest umowa przedwstępna i co musimy o niej wiedzieć
Jedną z najpowszechniejszych umów jest umowa przedwstępna, najczęściej kojarzona z zakupem nieruchomości, chociaż może ona zobowiązywać do zawarcia również innych umów prawa cywilnego. Co więcej, umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia kilku umów ostatecznych. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, co do której zawarcia zobowiązują się jedna bądź obie strony.
Przyczyny zawarcia umowy przedwstępnej
Zwykle przyczyną zawarcia umowy przedwstępnej jest występująca po jednej ze stron przeszkoda do zawarcia umowy właściwej. Taką przeszkodę może stanowić sytuacja ekonomiczna jednej ze stron, brak niezbędnych dokumentów, niemożliwość zachowania wymaganej do zawarcia umowy przyrzeczonej formy (wymaganej przepisami prawa). Z tego względu w takich sytuacjach najczęściej konstruuje się umowy, w których przewiduje się, że zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej powstaje po ustaniu istniejącej przeszkody (warunek zawieszający).
Forma zawarcia umowy przedwstępnej
Dla umowy przedwstępnej nie została przewidziana żadna forma szczególna, a w związku z tym może ona zostać zawarta w dowolnej formie. Konsekwencją wybranej formy będzie ewentualnie silniejszy lub słabszy skutek zobowiązania z umowy przedwstępnej. W każdej sprawie indywidualnie warto rozważyć, w jakiej formie warto zawrzeć umowę.
Istotny jest art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, który to stanowi, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Zatem wywołanie określonych skutków prawnych jest zależne od formy. Podkreślić raz jeszcze należy, że umowa jest ważna niezależnie od formy, w jakiej została zawarta.
Termin na zawarcie umowy przyrzeczonej
Niezależnie od powyższego, w umowie przedwstępnej strony mogą określić termin, w ciągu którego ma zostać zawarta umowa przyrzeczona, poprzez oznaczenie go kalendarzowo bądź opisanie określonego zdarzenia. W sytuacji, gdy w umowie nie zostanie przewidziany termin na zawarcie umowy przyrzeczonej, powinna ona zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a jeśli obie strony są do tego uprawnione i każda z nich wyznaczyła inny termin – to wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która jako pierwsza złożyła stosowne oświadczenie. Termin odpowiedni to taki, w którym strona zobowiązana ma możliwość przystąpienia do umowy przyrzeczonej bez nieuzasadnionej zwłoki i przy uwzględnieniu okoliczności konkretnego stanu faktycznego. Kwestię związaną z wyznaczeniem terminu zawarcia umowy definitywnej można odmiennie uregulować w samej umowie przedwstępnej.
Istotnym jednak jest, że w przypadku zaniechania wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku, nie można żądać jej zawarcia.
Ważność umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a więc tzw. essentialia negotii (przedmiotowo istotne elementy) umowy ostatecznej – gdy chodzi o umowę nazwaną, bądź elementy konieczne – gdy mamy do czynienia z umową nienazwaną. W przypadku, gdy umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia kilku umów przyrzeczonych, to wówczas musi zawierać odpowiednio essentialia negotii bądź elementy koniczne każdej z tych umów. Brak tych elementów skutkuje nieważnością umowy przedwstępnej. Naturalnie nie ma żadnych przeciwwskazań do zawarcia w umowie przedwstępnej elementów dodatkowych. Co więcej, powinny znaleźć się w niej postanowienia, które mają dla strony lub stron na tyle istotne znaczenie, że w przypadku ich braku nie zdecydowałyby się na zawarcie umowy przedwstępnej. Mogą się one okazać niezwykle istotne w razie dochodzenia przed sądem przez uprawnionego zawarcia umowy ostatecznej.
Dodatkowe zastrzeżenia umowne
Warto rozważyć zawarcie dodatkowych zastrzeżeń umownych w umowie przedwstępnej, tj. dotyczących chociażby zadatku, kary umownej, odstępnego czy też umownego prawa odstąpienia od umowy.
Konsekwencje zawarcia umowy przedwstępnej
Jako istotne jawią się konsekwencje związane z niewykonaniem umowy przedwstępnej. Otóż jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, to druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie. Zatem powstaje roszczenie odszkodowawcze. Kwestię tą strony mogą jednak w umowie przedwstępnej uregulować w inny sposób.
Jak już wcześniej zostało wspomniane, umowa przedwstępna zawarta w formie przewidzianej dla umowy ostatecznej rodzi ten skutek, że strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Autor artykułu: adwokat Katarzyna Dakowska
