Początkowo wielu z nas marzy o posiadaniu swojego własnego kąta. Traktujemy to często idealistycznie, ufając, że życie na wymarzonej nieruchomości będzie toczyło się harmonijnie, a sąsiedztwo będzie przyjazne niczym w serialu, w którym sąsiedzi częstują się ciastem i pożyczają od siebie przysłowiowy cukier. Niestety często marzenia pozostają marzeniami, a jak mawiają co niektórzy-  życie pozostaje życiem.

Sąsiad potrafi skutecznie wyprowadzić nas z równowagi, a wręcz zamienić nasze życie w koszmar, jednak ustawodawca nie pozostawia poszkodowanego bez narzędzi prawnych, aby kłopotliwą sytuację móc ustabilizować.

Po pierwsze korzystanie z nieruchomości przez sąsiada nie może następować z ponadprzeciętną uciążliwością dla nieruchomości sąsiednich – o czym warto wiedzieć. Kolejnym krokiem jest wykorzystanie tej wiedzy i zwrócenie uwagi niepokornemu sąsiadowi. Jeżeli to nie pomaga trzeba pójść krok dalej i zwrócić się do sąsiada z oficjalnym pismem, w którym szczegółowo opiszemy na czym polegają jego naruszenia oraz powołamy się na konkretne przepisy dla poparcia naszych racji. Muszę przyznać, że często takie oficjalne pismo przesłane z kancelarii należycie dyscyplinuje sąsiada, jednak jeśli sąsiad nadal pozostaje głuchy na nasze prośby – pozostaje sąd.

Czy słyszeli Państwo o IMMISJACH? Oczywiście sposobów na obronę przez niechcianym zachowaniem sąsiada jest wiele, jednak w dzisiejszej publikacji skupię się na art. 144 Kodeksu cywilnego zgodnie, z którym : „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”

Artykuł 144 jest więc jednym z ustawowych wyznaczników treści i granic własności.Według przeważającego w piśmiennictwie poglądu art. 144 dotyczy tylko immisji pośrednich, tzn. takiego działania na nieruchomości wyjściowej, którego skutki przenikają w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią, np. przez wytwarzanie zapachów, wywoływanie hałasów, wibracji czy naturalny spływ wody deszczowej umożliwiony przez wybudowanie betonowego chodnika.

Artykuł 144 ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przekraczają granice, poza którymi działania te przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Granice te określa przeciętna miara zakłóceń wynikająca – z jednej strony – ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, a z drugiej strony – ze stosunków miejscowych. Określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu – albowiem jest to pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach, czy zakłócenia te uważane są powszechnie za zwykłe, czy bardzo uciążliwe, czy mają charakter masowy, w jaki sposób są odczuwane i jak oddziałują na nieruchomości sąsiednie, czy chodzi o okolicę przemysłową, rolniczą, czy o aglomerację miejską itp. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego: wieś, miasto, obszar przemysłowy, tereny uzdrowiskowe, rekreacyjne itp.

Najczęściej występującymi rodzajami immisji są hałas oraz zanieczyszczenia przenoszone na nieruchomość sąsiednią. Niemniej, jakie by nie były nasze stosunki z sąsiadem zawsze przed wszczęciem sprawy w sądzie warto spróbować dojść do porozumienia poprzez ugodowy dialog i wspólne poszukiwanie rozwiązań satysfakcjonujących obie strony.