Odrolnienie – wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

Odrolnienie – wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej – szansą na tańszy zakup

Biorąc pod uwagę fakt, że ceny działek budowlanych szybują w górę, szczególnie te w obrębie granic miasta cieszą się największym zainteresowaniem. Przestaje nas dziwić fakt, że za samą działkę budowlaną płacimy po kilkaset tysięcy złotych, a te bardziej atrakcyjne sięgają nawet miliona. Nie zmienia to faktu, że ci, którzy zamierzają budować dom będą musieli udźwignąć jeszcze koszt budowy – a i tu ceny stale rosną. Tańszą alternatywą stały się grunty rolne, które po wyłączeniu ich z produkcji rolniczej mogą stanowić działkę, na której postawimy nasz wymarzony dom.

Informacje poniższe mogą być niezwykle istotne zarówno dla tych, którzy dysponują działką rolną, jak i dla tych którzy chcą dowiedzieć się więcej o procedurze odrolnienia z uwagi na zamiar zakupu działki rolnej.

Od czego zaczynamy odrolnienie?

Po pierwsze informacja i wiedzy co oznaczają poszczególne zwroty, które będą dla nas istotne.

Grunt można wyłączyć z produkcji rolnej pod warunkiem, że działka jest przeznaczona na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku, gdy uzyskano co do niej decyzję o warunkach zabudowy. Zresztą można nawet powiedzieć, że wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej jest często jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę, a tym samym rozpoczęcia budowy, bądź innego nierolniczego użytkowania rolniczych zabudowań.

MPZP to nic innego jak skrót dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez daną gminę, który określa nam przeznaczenie gruntów zlokalizowanych na terenie tej gminy. Zdarza się również, że gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wówczas sposób zagospodarowania działki jest określany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Przyjmijmy, że nie mamy dla swojej działki miejscowego planu zagospodarowania – wówczas możemy złożyć do urzędu gminy wniosek o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym wskażemy cel na jaki ma być przeznaczony dany grunt (np. budowlany) lub możemy złożyć do urzędu gminy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, która nas interesuje. Co ciekawe jeżeli działka jest przeznaczona na cele rolnicze, lecz znajduje się na terenie miasta, jej wyłączenie z produkcji rolniczej nie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji wymagają:

I. użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb

II. użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego

II. inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli:

• 1. grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
  2. grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
  3. grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych
  4. grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
  5. grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych
  6. grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi
  7. grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa
  8. grunty torfowisk i oczek wodnych
  9. grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Zdawać by się mogło, że im wyższa klasa gruntu tym bardziej odrolnienie może być problematyczne i tak w praktyce może się okazać i dlatego do wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych klas I-III jest konieczne, aby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy przewidywały przeznaczenie danej działki na cele inne niż rolnicze. Co ważne nie wymaga uzyskania zgody przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy.

A jak jest z nieruchomościami klas niższych? W sumie utrwaloną zasadą jest to, że grunty rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej, choć i jak to bywa z zasadami są od niej wyjątki. Wyłączenie gruntów klas niższych z produkcji rolnej jest niezbędne:

• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych
• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
• rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych
• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi
• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa
• torfowisk i oczek wodnych
• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Z opłatą czy bez ?

Osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazową opłatę oraz opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Możemy uniknąć kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeżeli chcemy przeznaczyć nasz grunt pod budownictwo mieszkaniowe grunty rolne:

• do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego
• do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Warto również zwrócić uwagę, że nie powstanie obowiązek ponoszenia kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych jeżeli:

• wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej dotyczy części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie rolnym, nie więcej niż 500m2
• właściciel gruntów wyłączanych z produkcji, zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa, składając wniosek o wyłączenie tych gruntów z produkcji.

Wniosek może złożyć właściciel gruntu, ale również posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca będący: osobą fizyczną, osobą prawną lub jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Wniosek należy złożyć przed planowanym rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntów tj. przed uzyskaniem pozwolenia na budowę – w tym celu warto udać się do najbliższego starostwa powiatowego lub do urzędu miasta na prawach powiatu. Warto przy tym skontaktować się ze starostwem i dowiedzieć się jakie załączniki są konieczne dla interesującej nas działki.

Jeżeli dla naszej działki sporządzony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, można załączyć do wniosku dokument o przeznaczeniu tego gruntu, na przykład wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego.

Gdy nosimy się z zamiarem sprzedaży gruntu rolnego, dla którego zostało wydane zezwolenie, a nie został on jeszcze wyłączony z produkcji, musimy uprzedzić nabywcę, że przejdzie na niego obowiązek zapłaty jednorazowej należności oraz opłat rocznych. Obowiązek ten przechodzi na nabywcę  od chwili, gdy dokona faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. W razie sprzedaży gruntów już wyłączonych z produkcji, obowiązek zapłaty opłat rocznych przechodzi na nabywcę, o czym należy uprzedzić.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej – krok po kroku

Krok 1 – Złóż wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej.

Warto przed złożeniem wniosku skontaktować się ze starostwem, aby dowiedzieć się jakie załączniki są wymagane dla naszej działki.

Spis dokumentów, które mogą się przydać wygląda następująco:

1.Wniosek o wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej

2.Wypis z rejestru gruntów

3.Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

4.Decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego

5.Dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości lub oświadczenie przedstawiające stan wpisów w księdze wieczystej

6.Dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją

7.Projekt zagospodarowania działki lub terenu

8.Pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych

9.Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo

 

Krok 2 – Decyzja

W decyzji określone będą grunty, które podlegają wyłączeniu, ich położenie – obręb geodezyjny, numery ewidencyjne działek, powierzchnię i klasę gleb, należność za wyłączenie z produkcji rolniczej, kwoty pomniejszenia tej należności oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia.

Co ciekawe, dodatkowo w decyzji może zostać nałożony na petenta obowiązek zdjęcia próchniczej warstwy gleby z wyłączonego gruntu oraz odpowiedniego jej wykorzystania.

Złożenie wniosku i decyzja są bezpłatne. Jednak uzyskanie niektórych załączników do wniosku może wymagać poniesienia dodatkowych kosztów.

Osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazowo należność oraz opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Należność to jednorazowa opłata, którą musisz zapłacić za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Przykładowo należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych wyliczamy proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy.

Należność opłacamy w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja o jej wysokości stała się ostateczna.

Opłaty roczne w przypadku trwałego wyłączenia gruntu płacimy przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10% należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji (bez pomniejszenia o wartość rynkową gruntu). Opłatę roczną za dany rok płacimy do 30 czerwca tego roku.

Co można zrobić w przypadku niekorzystnej decyzji?

Od decyzji starosty możemy odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem starostwa w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji. Można również zrzec się prawa do odwołania, decyzja szybciej staje się ostateczna i prawomocna.

 

Życzę powodzenia i w przypadku pytań zapraszam do kontaktu.

Adwokat Agnieszka Juchno-Marcjan