Co to jest samowola budowlana i jak ją zalegalizować.
Ilekroć myślę o samowoli budowlanej, pierwsza moja myśl krąży wokół statystyk w tym zakresie. Nikt tak naprawdę nie jest w stanie podać szacunków co do liczby obiektów stanowiących samowole budowlane. Ze statystyk głównego inspektora nadzoru budowlanego wynika, że co roku ujawnianych jest co najmniej kilka tysięcy nielegalnie posadowionych budynków. Oczywiście skala tego zjawiska jest dużo większa, tym bardziej, że najczęściej nie wiemy o tym, że naruszyliśmy prawo.
Jeżeli na postawione pytanie czy masz nielegalnie postawiony budynek na swojej posesji odpowiadasz twierdząco powinieneś wiedzieć, że zawsze można spróbować taki stan zalegalizować. Warto pamiętać, że trzeba łącznie spełnić kilka warunków, w tym ten dotyczący wniesienia opłaty legalizacyjnej. Stanowi o tym art. 48 ust. 2 prawa budowlanego.
Należy pamiętać, że jeżeli nie spełnimy chociaż jednego z warunków legalizacja może być problemowa, a nawet może zachodzić konieczność rozbiórki budynku.
Przepisy dokładnie określają, kiedy może dojść do rozbiórki obiektu budowlanego. Chodzi m.in. o przypadki, gdy budowa:
1) jest niezgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności: z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu albo ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
2) narusza przepisy, w tym techniczno-budowlane, w sposób uniemożliwiający doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem.
Może zajść konieczność rozbiórki również w sytuacji, gdy inwestor nie spełnił w wyznaczonym terminie obowiązków nałożonych przez nadzór budowlany w zakresie doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z prawem, a także gdy nie uiścił w terminie opłaty legalizacyjnej.
Bardzo często samowolą budowlaną jest tylko część wybudowanego obiektu. Przykładowo na początku został wybudowany legalnie dom, a następnie po kilku latach jego właściciel rozbudował go bez pozwolenia. Należy podkreślić, że nie uniknie się nakazu rozbiórki poprzez sprzedaż nielegalnie wybudowanego budynku, albowiem obowiązek rozbiórki dotyczy nie tylko inwestora, ale także właściciela lub zarządcy obiektu czy osoby, która np. odziedziczyła obiekt.
Jaka droga prawna przysługuje inwestorowi ?
Może on odwołać się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego lub głównego inspektora nadzoru budowlanego, w zależności od tego kto wydał nakaz.
Gdyby i ta decyzja okazała się niepomyślna, można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego, pod warunkiem, że doszło do uchybień we wcześniejszych postępowaniach.
Powinniśmy być świadomi, że samowole budowlane popełnione przed laty legalizuje się na starych zasadach i bez opłaty, przy czym bardzo istotna jest data popełnienia samowoli, z uwagi na zmianę przepisów. Obecnie stosuje się różniące się między sobą procedury legalizacyjne, przy czym najbardziej liberalne zasady obowiązywały pod rządami prawa budowlanego z 24 października 1974 r. Ustawę z 1974 r. zastąpiło 1 stycznia 1995 nowe, aktualnie obowiązujące, prawo budowlane. Do samowoli budowlanych zakończonych przed 1 stycznia 1995 r. stosuje się stare przepisy, tj. prawo budowlane z 1974 r. Warto jednak pamiętać, że przy starej samowoli częstym problemem jest udowodnienie, kiedy dokładnie doszło do jej popełnienia. Prawo budowlane z 1994 r. nie definiuje jednoznacznie, co należy uznać za „zakończenie budowy”.
