O kwestiach istotnych dotyczących umowy najmu lokalu mieszkalnego był już mowa w artykule pt. Umowa najmu lokalu mieszkalnego – na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy. Zatem jeśli chcą Państwa zapoznać się kompleksowo z tematem umów najmu lokalu odsyłam do wskazanej publikacji. Natomiast niniejszy artykuł poświęcony jest problematyce wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.
Zgodnie z treścią art. 673 § 3 k.c. „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”. Zatem wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony jest możliwe tylko w wypadkach określonych w tej umowie. W interesie obu stron umowy jest takie jej skonstruowanie, aby przyczyny i terminy wypowiedzenia były wyraźnie wskazane.
O dopuszczalności wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 20 września 2013 r., w sprawie o sygn. akt I ACa 402/13: „Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i wynika z art. 673 § 3 k.c. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Art. 673 § 3 k.c. rozumiany jest jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy. Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach.”.
W praktyce zdarza się jednak, że sporządzający umowę wynajmujący, chcąc zabezpieczyć swoje interesy i zapewnić sobie pewność trwania umowy, nie zawierają w niej postanowień przewidujących możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę. Najemca, często nieświadomy skutków zawarcia umowy bez możliwości jej wypowiedzenia z jego strony, podpisuje taką umowę. Problem pojawia się, gdy najemca chce ją wypowiedzieć przed terminem w niej oznaczonym.
W tym miejscu wskazać należy na utrwalony w orzecznictwie i doktrynie pogląd stanowiący, że istotą umowy najmu lokalu na czas oznaczony jest pozostawanie stron w owej relacji przez cały z góry założony okres i niejako z założenia taki najem ma charakter trwały i ciągły.
Zawarcie umowy najmu na czas określony bez wskazanych w niej przyczyn i terminów wypowiedzenia przez najemcę niewątpliwie zabezpiecza wynajmującego i daje mu pewność, że umowa trwać będzie przez cały okres, na jaki została zawarta.
Takie rozwiązanie jest zgodnie z przepisami prawa i ideą umowy na czas określony, a wszelkie oświadczenia najemcy o wypowiedzeniu umowy będą bezskuteczne. Najemca, który nie dopilnował by zawarta przez niego umowa przewidywała możliwość wypowiedzenia pozostaje w sytuacji bez wyjścia (jeśli nie zaistnieją przesłanki do wypowiedzenia z art. 682 k.c. i 664 par. 2 k.c., o których mowa poniżej) i zobowiązany jest do regulowania czynszu najmu do końca terminu wskazanego w umowie.
Podkreślić wymaga, że opuszczenie wynajmowanego lokalu przez najemcę nie powoduje zakończenia stosunku najmu. Skutkiem takiego zachowania najemcy będzie konieczność dalszego wnoszenia opłat, nawet, jeżeli z lokalu najemca już nie korzysta.
Powyższe było przedmiotem rozważań Sądu Apelacyjnego w Katowicach w wyroku z dnia 3 lutego 2005 r., w sprawie o sygn. akt: I ACa 1951/04, w której przyjęto następujące stanowisko: „Do wygaśnięcia stosunku najmu nie jest wystarczające opróżnienie lokalu, ale wypowiedzenie tego węzła obligacyjnego, co wynika z treści art. 673 i 688 k.c. mających charakter bezwzględnie obowiązujący. Prawo cywilne chroni zasadę stabilności stosunków obligacyjnych przez wskazania, w jaki sposób i kiedy dochodzi do ich wygaśnięcia. Ustawodawca nie przewiduje unicestwienia stosunków obligacyjnych jednostronnie, bez zachowania wymagań ustawowych i umownych, w drodze postawienia kontrahenta przed faktami dokonanymi. Tego rodzaju zachowanie traktowane jest jako naruszenie warunków umownych, jej nienależyte wykonanie ze wszystkimi tego konsekwencjami”.
Oprócz sytuacji, gdy brak jest klauzuli o wypowiedzeniu umowy, spory mogą pojawiać się, jeśli przyczyny wypowiedzenia nie zostaną określone w sposób dostatecznie wyraźny.
Powszechne jest przyjmowanie przez strony możliwości wypowiedzenia umowy z „ważnych przyczyn”.
Zagadnienie „ważnych przyczyn” w kontekście wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony było przedmiotem uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06. I tak, Sąd Najwyższy podał, że „Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.”. Sąd wskazał także, że zaletę przesłanki „ważnych przyczyn” jaką jest jej elastyczność pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, jednocześnie podkreślił, że „(…) uzależnienie przez strony możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony od wystąpienia „ważnych przyczyn” spowoduje często odmienne oceny wagi danej przyczyny przez każdą ze stron. Jak już jednak była mowa, ostatecznie sąd dokona oceny skuteczności wypowiedzenia, a tym samym rozstrzygnie, czy przyczyna, na którą powołuje się strona dokonująca wypowiedzenia, jest „ważna”. Dokona tego posługując się kryteriami obiektywnymi, a także rozważając interesy obu stron danego stosunku prawnego.”.
Podsumowując, wskazanie jako przyczyn wypowiedzenia umowy najmu na czas określony „ważnych przyczyn” jest dopuszczalne, jednak dla uniknięcia przyszłych sporów na tym tle warto zadbać, by przyczyny wypowiedzenia sformułowane były w sposób możliwie jak najbardziej precyzyjny.
Niezależnie od powyższego zasygnalizować należy regulację zawartą w art. 682 k.c. „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.” oraz w art. 664 § 2 k.c. „Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”. Przytoczone przepisy dają najemcy możliwość wypowiedzenia umowy najmu z powodu wad lokalu zagrażających zdrowiu lub wad uniemożliwiających korzystanie z niego jest niezależne od postanowień umownych bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Konkluzja, zarówno przy zawieraniu umów najmu, jak i wszelkich innych umów jest jedna – czytajmy i analizujmy ich treść przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy. W przypadku wątpliwości co do treści przyszłej umowy, bądź woli sporządzenia umowy zachęcamy do kontaktu z Kancelarią. Warto skupić swoją uwagę na etapie przygotowania umowy, aby uniknąć niechcianych konsekwencji w przyszłości.
Jeśli mają Państwo jakiekolwiek pytania dotyczące tematu umów najmu lokali to zapraszamy do naszej Kancelarii adwokackiej w Szczecinie przy ul. Małopolskiej 7/2 Nasi specjaliści z pewnością Państwu pomogą.
